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成都市国土资源局关于我市中心城区国有土地收购储备的若干意见(试行)

成都市国土资源局关于我市中心城区国有土地收购储备的若干意见(试行)
 
市国土资源局中心城区各分局:
    根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及《成都市人民政府关于我市中心城区(五城区和高新区)土地统征统供和收益分配的实施意见》(成 府发〔2002〕53号)的有关规定,为促进我市土地利用规划和城市规划的顺利实施,严格落实土地储备制度,优化土地资源配置,充分发挥土地资产效益,现就我市中心城区国有土地 收购储备工作提出以下实施意见:
    一、土地收购、储备实施主体
    中心城区土地利用总体规划和城市总体规划范围内的国有土地,由成都市土地储备中心作为实施主体,代表市政府实施土地收购、储备。
    二、土地收购、储备范围以下国有土地属市土地储备中心收购储备的范围:
    (一)依法征收的农村集体土地;
    (二)土地使用权出让合同约定的使用期限届满,被依法收回的土地;
    (三)被依法收回的违法用地、闲置土地、无主地和置换土地;
    (四)依法没收的国有土地;
    (五)因单位搬迁、解散、撤销、破产、改制、产业结构调整或其他原因调整出的土地;
    (六)以出让方式取得土地使用权后无力继续开发又不具备转让条件的土地;
    (七)因实施城市规划和土地整理,市政府指令收购的土地;
    (八)土地使用权人申请市土地储备中心收购的土地;
    (九)其他需要进行储备的国有土地。
    三、新征土地的储备
    根据土地利用总体规划和土地利用年度计划实施征收的土地,属市土地储备中心储备土地,由市国土资源局委托成都市征地事务中心或各区国土资源分局在完成具体征后实施工作后, 移交市土地储备中心纳入储备范围。
    四、整宗国有土地收购储备
    (一)根据土地利用总体规划、城市总体规划以及土地储备计划,市土地储备中心可以对不符合现行城市规划用途(公建配套和基础设施用地除外)的整宗国有土地实施收购,纳入土 地储备范围。国有土地收购补偿费可以按以下三种方式之一确定:
    1、按土地证载用途收购。收购补偿费(单价)可以依据宗地《国有土地使用权证》载明的 土地用途,以成都市地籍事务部的宗地评估价作为基础确定,也可以按基准地价确定。被收购的土地为行政划方式取得的且收购补偿费(单价)按基准地价确定的,收购补偿费应扣除 按现行政策应收取的土地出让金。土地收购补偿费(总价)为土地证载面积乘以收购补偿费(单价)。
    2、按现行城市规划用途收购。因城市规划调整,土地使用权人可以选择按照现行城市规划 用途委托成都市地籍事务部对土地进行评估。收购补偿费(单价)为土地评估价减去土地出让金差价和应分摊片区平均配套成本等相关费用。土地收购补偿费(总价)为土地收购补偿 费(单价)乘以土地折算净地面积(净地面积为宗地证载面积×片区平均净地率)。
土地出让金差价指土地评估价的25%减去土地使用权人按原土地用途已缴土地出让金。
    3、具备房地产评估条件的,市土地储备中心也可以按照房产评估价格对土地使用权人进行 补偿,并收回土地。
    (二)对符合现行城市规划用途的整宗国有土地,市土地储备中心可以与土地使用者协商收购。
    (三)土地使用权转让过程中,转让价低于基准地价20%的,市政府行使优先收购权,由市 土地储备中心按转让申报价进行收购。
    五、零星国有土地的收购储备或整合处置方法
    根据土地利用总体规划、城市总体规划以及土地使用条件,市土地储备中心可以对中心城区内与已储备土地相邻、影响片区土地使用的零星国有土地予以收购或整合处置。具体处置方 式如下:
    (一)收购。市土地储备中心可以对该零星土地实施收购,具体收购办法参见本意见第四条处理。
    (二)整合处置后土地收益分成。经市土地储备中心同意,零星国有土地的使用权人可以自行完成土地拆迁后,将土地交市土地储备中心整合处置,土地使用权人参与土地处置收益分 成。土地使用权人的土地收益分成价格(净用地)为土地处置价格扣除土地出让金用途差价、应分摊片区平均配套成本及相关处置费用后的剩余部分。土地出让金用途差价指处置时应缴土地出让金减去土地使用权人按原土地用途已缴土地出让金。土地使用权人的净用地面积为土地证载面积乘以片区平均净地率或者规划确定的净用地面积。若整合的土地为行政划拨方式取得的,土地使用权人分成价款应扣除按现行政策应缴土地出让金。
    六、收回土地使用权的土地储备
    (一)土地使用权期限已满的土地,若土地使用权人未申请续用或申请未被批准的,由市政府或市政府委托市国土资源局依据土地出让合同或相关规定收回,交市土地储备中心纳入储 备范围;
    (二)闲置国有土地,依法收回后,交市土地储备中心纳入储备;
    (三)依法没收的国有土地,交市土地储备中心纳入储备范围;
    (四)对于过去已签订转让协议的统征土地或者项目零征土地,企业已支付土地费用或者已实施征地拆迁,因政策调整,不能办理合法用地手续的国有土地,经市政府批准,市土地储 备中心可以在对用地单位实施补偿后,代表政府予以收回,纳入储备。具体补偿价格可根据经审计后的征地成本(或土地取得成本)加上同期银行资金利息确定。地面有附属建筑的, 根据实际情况对建筑物成本进行适当补偿。
    七、保留项目用地相关问题的处理
    在城市统一改造片区和新征城市建设用地所在规划片区内的国有土地上的项目,符合现行城市规划,经规划部门同意,可予以保留。土地使用权人应承担片区改造、完善或新建城市基 础配套设施相应费用。
    八、市政府已明确由政府所属单位、政府成立的公司或者工业园区、科技园区管委会实施区域范围内,各单位、公司、管委会在实施土地整理工作时,可以参照本意见执行。 
 
 
2005年9月28日
 

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